Banca y Ejecutivo cierran un acuerdo para aliviar el pago de hipotecas a un millón de hogares

Banca y Gobierno han negociado contra el reloj para poder llevar las ayudas a hipotecados vulnerables al Consejo de Ministros de hoy. Patronales y Ejecutivo han sellado un acuerdo que, a falta de los últimos flecos, mitigará el impacto de la continua y acelerada subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo para tratar de frenar la escalada de la inflación. Así, las entidades y el Ejecutivo han pactado un paquete de medidas que aliviará la carga hipotecaria a más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por la subida del euríbor, si bien queda pendiente cerrar los últimos detalles.

Las líneas generales del acuerdo están cerradas a falta de algunos flecos, si bien se prevé que la medida sea aprobada hoy por el Consejo de Ministros. Así, por un lado, se ampliará el actual Código de Buenas Prácticas y, por otro, establecerá un protocolo adicional para familias de rentas medias que se puedan ver en riesgo de vulnerabilidad por el súbito incremento del euríbor. Por su parte, las medidas encima de la mesa también  recogen la extensión del plazo de las hipotecas, además de la amortización anticipada y facilitar el cambio a préstamos a tipo fijo.

Al extender los plazos, la cuota se reduce y supone un alivio, pero también supone un aumento de los intereses. La intención el Gobierno era que esas extensiones no supusieran un encarecimiento del precio final. En el acuerdo, los deudores hipotecarios vulnerables tendrán la posibilidad de reestructurar el préstamo hipotecario con un tipo de interés más bajo durante la carencia del principal de cinco años (euríbor -0,1% frente al euríbor +0,25% actual). Asimismo, se amplía a dos años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda y se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración, en caso necesario.

En todo caso, el escollo final estaba en definir el colectivo considerado como vulnerable y que determina el nivel de alcance de las medidas de ayuda. Mientras los bancos defendían acotar el perímetro para evitar verse obligados a dotar provisiones millonarias, el Ejecutivo era partidario de abrir más el abanico de posibles beneficiados.

De esta forma, se permite que los hogares con renta inferior a 25.200 euros al año, es decir, tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem), que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca pero no cumplan el criterio actual del incremento de un 50% del esfuerzo hipotecario, puedan acogerse al Código con una carencia de dos años, un tipo de interés menor durante la carencia y un alargamiento del plazo de hasta siete años. El Ministerio justificó esta medida para aquellas familias que, como consecuencia de la subida de tipos de interés, "lleguen a niveles de esfuerzo hipotecario excesivos que les obliguen a reducir gastos de primera necesidad y pongan en peligro el pago de la hipoteca".

Hasta ahora, el Código de Buenas Prácticas, aprobado en 2012 y al que están adheridas la mayor parte de las entidades financieras, recogía como requisito para ser considerado como vulnerable contar con unos ingresos mensuales que no superen tres veces el Iprem (lo que supone 24.300 euros en este momento y 25.200 euros a partir de enero del próximo año). También, haber sufrido una alteración significativa de la situación económica o familiar en los cuatro años anteriores y que la cuota de la hipoteca suponga el 50% o más de los ingresos netos familiares. En ese sentido, el Ejecutivo ha buscado rebajar los dos últimos requisitos, ya que considera que estaban dirigidos a la situación de la pasada crisis y no al contexto actual.

La aplicación de estas medidas permitirá que los deudores hipotecarios vulnerables vean aliviada su carga financiera "de forma inmediata". El Ministerio puso el ejemplo de una familia con una hipoteca tipo de 120.000 euros y una cuota mensual de 524 euros tras la revisión de tipos de interés, que vería reducida su cuota durante el periodo de carencia de cinco años más de un 50%, hasta los 246 euros. 

La modificación del Código de Buenas Prácticas actual se realizará mediante la aprobación de un real decreto ley, mientras que las características del nuevo código se aprobarán por acuerdo del Consejo de Ministros.

Por otra parte, se propone un nuevo Código que proporcione alivio a los deudores de clase media en riesgo de vulnerabilidad por el incremento de la cuota hipotecaria. En este caso, podrán beneficiarse los hogares con renta inferior a tres veces y media el Iprem (29.400 euros anuales) con hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022, una carga hipotecaria superior al 30% de su renta y que haya subido al menos el 20%. Para todos estos casos, las entidades financieras deberán ofrecer la posibilidad de congelación durante 12 meses de la cuota, un tipo de interés menor sobre el principal aplazado y un alargamiento del plazo del préstamo de hasta siete años.

Además, se reducirán más los gastos y comisiones para facilitar el cambio de tipo variable a tipo fijo y se eliminarán durante todo 2023 las comisiones por amortización anticipada y cambio de hipoteca de tipo variable a fijo. Se incluirán medidas para la promoción de la educación financiera y se reforzará el seguimiento de la aplicación de ambos códigos.

Hipotecas variables

Banca y Gobierno llevaban varios meses negociando y a pesar de que ambas partes transmitían la buena predisposición por llegar a una entente, la recta final se ha demorado. La idea del Ejecutivo es llevar hoy la propuesta al Consejo de Ministros y que las medidas entren en vigor a partir del 1 de enero de 2023, cuando se espera que las cuotas hipotecarias empiecen a experimentar una subida importante. Más allá del acuerdo entre ambas partes, los bancos podrán realizar ofertas adicionales a sus clientes atendiendo a cada caso.

Aunque la banca ha venido recalcando que se trata de un reducido porcentaje de clientes los que se verán impactados, desde el sector y el Gobierno se ha buscado un acuerdo que permita mitigar la carga que supondrá el aumento en la cuota las familias vulnerables.

Los préstamos hipotecarios formalizados en los últimos cinco años son los que más preocupan tanto al Gobierno como al Banco de España y los propios bancos, porque se encuentran todavía en el periodo inicial de amortización, cuando la carga de intereses es mayor. Por ello son las que más van a sufrir la subida de los tipos, poniendo a prueba la capacidad de pago de muchas familias.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre 2016 y 2021 se firmaron un millón y medio de hipotecas a tipo variable, aunque el número de afectados por la acelerada subida de los tipos de interés será sensiblemente inferior. No obstante, los bancos han recalcado que no se producirá una avalancha de impagos ni de familias afectadas.

En ese sentido, se han apresurado a explicar que la mayor parte de la cartera hipotecaria producida en los últimos años se trata de préstamos a tipo fijo, que han estado incentivados por las propias entidades, para aprovechar la época de bajas tasas de interés, por lo que no sufrirán ninguna alteración de la cuota. Además, de la cartera a tipo variable, la mayor parte se formalizó antes de 2016, y que el grueso de los intereses ya está amortizado.